不動産投資の夢と現実
不動産投資で「不労所得に」「将来の資産に」
そんな想いで不動産投資をはじめて人生を大きく狂わせる人が後を絶ちません。
最近では不動産投資のために借りたローンの返済ができなくなってしまったという方が急激に増えています。
普通に生活をしていれば大きな不自由なく生活できていた方がほとんどです。
しかし、安易に不動産投資に手を出した結果、取り返しのつかない状況まで追い込まれてしまう方がいます。
私は不動産投資をしていません。
なぜなら不動産投資のリスクと悲惨さを知っているからです。
目次
- 不動産投資に失敗するとどうなるのか？
- ①そもそも高い金額で買わされている
- ②利回りだけ見て「出口」を見ていない
- ③想定よりも賃料が下がってしまう
- ④空室リスクや維持費の想定が甘い
- ⑤フルローンで購入している
- 【不動産投資営業マンの営業マントーク】
- 【不動産投資の現実】
不動産投資に失敗するとどうなるのか？
結論としては、もし投資のために借りたローンを返せなくなれば、その投資物件は差し押さえられてしまいます。
そしてそれだけでは終わらず、もしそれでも返しきれなければ、最終的には家や車などあらゆる資産を差し押さえられて失うことになり、最悪の場合は自己破産まで追い込まれてしまうのです。
では、先ほどの事例のように不動産投資に失敗してしまう人にはどのような共通点があるのでしょうか？
典型的なパターンは以下の5つです。
①そもそも高い金額で買わされている
これは先ほどのすべての事例に当てはまりますが、不動産投資で失敗する人のほとんどが割高で物件を購入させられているのです。
実は8割近い人が、査定額よりも10％以上割高な価格で物件を購入しています。つまり、失敗する人のほとんどが
不動産投資として利益を出せる相場価格
を把握せずに物件を購入してしまっているのです。
そもそも本当にお買い得な物件は、そのほとんどが営業しなくても表に出る前にすぐに売れてしまいます。
投資不動産会社の営業マンはあたかも適正な価格で説明をしてきますが、一般の個人投資家に営業してくる物件は、そのほとんどが他に買い手のつかなかった割高の物件なのです。
割高な物件をフルローンで購入した結果、後に売却して足を洗いたくても売っても完済できないため売却することさえ難しくなってしまうのです。
②利回りだけ見て「出口」を見ていない
これは前述の「割高で買わされている」にも通じるところですが、
失敗する人の多くがその物件の資産価値ではなく利回りを見て物件を購入しています。
つまり、失敗する人は”利回りだけは良い”物件を割高で買わされているのです。
例えば、「利回り10％以上」と言われると一見すごく良い物件に見えてきますが、2000万円で購入した物件が最終的1000万円でしか売れなければ全く意味がありません。
特に土地はまだしも建物は年月の経過とともに資産価値が確実に下がっていきます。
ローンを組んで不動産投資をするということは、
「長期保有すればするほど確実に値下がりをする株式を、借金をしてまで購入する」のと同じことなのです。
そのため、購入時にある程度割安で買っておくことと、長期保有するのであれば資産価値が下がりづらい物件を選ぶことが大切になります。そして、そのためにはそれらを目利きする知識が必須になるわけです。
③想定よりも賃料が下がってしまう
不動産投資に失敗してしまう人に共通しているのは、想定賃料が甘いことです。あるいは、甘いというよりは不動産会社の提示してくる想定賃料をそのまま鵜呑みにしてしまっているのが実際のところかもしれません。
購入時は想定通りの賃料が取れたとしても、築年数の経過とともに取れる賃料は落ちていきます。そして、賃借人が出ていくごとに家賃を下げないと新しい賃借が決まらないという陥ることが珍しくありません。
そもそも不動産会社の提示してくる想定賃料は極めて楽観的であることが多々あります。悪質な場合は意図的に想定賃料を釣り上げて提示していることさえあります。そのため、それを鵜呑みにしてしまうと痛い目に遭うのです。
正確な想定賃料を算出するには、営業マンの言うことを鵜呑みにせず、近隣の家賃相場を調べることはもちろん、近隣で対象物件よりも築年数が古い物件をどれくらいの家賃を取れているのかも調べて
将来の想定賃料を厳しめにシミュレーションすることが大切です。
④空室リスクや維持費の想定が甘い
これも前述の「想定賃料」と同じですが、空室リスクや維持費の想定が甘いことも多々あります。
そもそも「想定賃料」や「想定利回り」は部屋が埋まっていればの話であり、空室の間は収入がゼロでローンの返済だけが発生します。維持費も同様で、物件が古くなれば相応の修繕費が必要になります。
⑤フルローンで購入している
繰り返しになりますが、ローンを組んで不動産投資をするということは、
「長期保有すればするほど確実に値下がりをする株式を、借金をしてまで購入する」ことと同じです。
それを、頭金を一切出さずにフルローンでということは、よほど割安で買っていない限り売っても完済できない状態（オーバーローン）になる危険性が高くなります。
そうなってしまうと、もうやめたいと思っても差額を自己資金で補填しないと売ることができないという状況に陥ってしまいます。
しかし、9割以上が、フルローンもしくは頭金1割以下で物件を購入しています。
ある程度の頭金を入れておけば、万が一想定通りの収支にならなかったとしても、売却してローンを完済すればそれでリセットすることができます。
リスクを抑えるためにも、ある程度の自己資金がないのであれば不動産投資は控えるべきでしょう。
【不動産投資営業マンの営業マントーク】
「お金を銀行に預けても増えないが不動産投資をすれば増える」
これは最も多い営業トークのひとつです。お金を眠らせておくよりも投資をして増やした方が良いという理屈は間違っていません。
確かに近年の
超低金利時代では銀行に預けておいてもお金は増えません。
しかし、だからと言って不動産投資をすれば増えるのでしょうか。
もちろん成功すれば増えますが、失敗すれば逆に減ることもあるわけです
「将来資産になる、将来の年金代わりになる」
これも必ず使われる営業トークです。しかし、物件にもよりますが30年などの長期でローンを組んだのであれば、
ローンを払い終わった時にどれくらいの資産価値が残っているのか
という問題です。都市部ならまだしも地方で築30年以上の物件はほとんど資産価値として残りません。
また地方の築30年以上の物件などは取れる家賃も極めて低く、最悪の場合はどれだけ家賃を下げても人が入らないケースもあるでしょう。
「生命保険代わりになる」
これも使い古された営業トークです。
確かに団体信用保険に加入することで、もし自分が亡くなったときに不動産という資産だけが残り、ローンはなくなるため生命保険的な役割を果たすこと自体は間違いありません。
しかし、冷静に考えて生命保険代わりにローンを組んで不動産投資をするということは
借金をして生命保険に加入する事と等しいわけです。
もし自分に何かあったときに家族のためにというのであれば、普通に生命保険に入れば良いのではないでしょうか。
【不動産投資の現実】
本当においしい物件はほとんど表に出ない
生半可な知識で購入すると最悪自己破産
購入するときは複数の専門家にセカンドオピニオンを求める必要がある
「想定家賃」「空室率」「維持費」「出口価格」を徹底的に計算する必要がある
どれも当たり前のことですが、不動産投資を始めようと思うとどうしても物件を買うことを目的化してしまい、物件や条件の見定めが甘くなりがちです。
不動産投資よりも現実的☟
私が【FXsuit】を使う理由
私も利用している証券会社FXsuit
巷ではアンチ工作によってとても悪い評判が先行しています。
調べたら不安になったという人もいました。しかしFXsuitは私も信頼して使っている会社です。なぜこのような悪評が流れているかと言うと、他社から見るとかなり得できる会社だからです。
今回はネットによって曲げられたFXsuitの評判について正しい答えと正しい知識で解説していきます。 実は得すぎるプロモーションをしている唯一の会社なんです。やってない人が評判を落としたくなるくらいお得な情報を徹底的に説明します
目次
② アプリと口座の連携③口座へ入金
RSPの実践方法
主な手順としては
①証券会社の口座開設
②アプリと口座の連携
③口座への入金
④3通貨のポジション設定
（エントリー）
の4つが必要になります！
難しそうに見えますが、結構簡単なので安心してください！
①証券会社の口座開設
↑
ここをクリックします。
口座開設の画面に進んだら↓
１．ファーストネーム最初は大文字で入力します
例）Tarou
２．苗字 こちらも同様です
例）Yamada
３．メールアドレスを入力
softbankやauなどのキャリアメールは迷惑メール設定などで届かない場合があるのでGmailなどがオススメです
４．居住国：日本
５．携帯電話
→最初の０は消します
６．STP/ECN 口座手数料無しを選択
７．ボーナス：ー
８．ベース通貨：JPY
９．レバレッジ：１：５００
１０．パスワードを設定
→忘れないように⚠️
取引口座が開設されます👏
